7-6.biz - Все о деньгах » Ипотека

Доход

admin — Tue, 24 Jul 2007 09:15:59 +0000

Первый вопрос, который вам зададут в агентстве недвижимости или банке — это вопрос о доходах. При этом волновать всех будет совокупный доход Вашей семьи. У большинства людей — это зарплата. Для семьи из двух человек без ребенка доход должен быть не менее 700 долларов в месяц, однако есть банки, которые готовы рассматривать и семьи с доходом в 600 $. Для семьи из трех человек, один из которых ребенок, доход должен быть от 850 $. К иждивенцам в семье банки относятся по-разному, в среднем считается, что на содержание иждивенца требуется не менее 140 $, некоторые банки считают 150$, но есть и такие, которые отводят на детей по 200$. Поэтому многие банки при наличии иждивенца из Вашего дохода вычитаются средства, которые пойдут на его содержание. Если доход Вашей семьи из трех человек 850$, то при двух работающих для расчета суммы ипотечного кредита банк уменьшит доход на 150$.

850$ — 150$ = 700$

Однако, существуют и такие банки, которые заботу об иждивенцев оставляют самим заемщикам и доход рассматривается без учета расходов на детей и пенсионеров. Разумеется, в таком банке можно получить в кредит большую сумму денег. Перед выдачей кредита банковский аналитик попытается проанализировать Ваши доходы, как потенциального заемщика. Банку важно знать, сколько денег Вы можете платить за пользование кредитом и можете ли платить вообще. В основе этого понимания лежит соотношение между потенциальным платежом по кредиту и доходом заемщика, которое определяется по очень простой формуле:

П/Д (Платеж/Доход)

либо

П/Д (Платеж/Доход) Х 100%

Предельное соотношение ПД определяется при разработке ипотечной программы. В разных банках оно разное и колеблется от 35% до 60%. Означает оно следующее: при разработке ипотечной программы банк определяет, что по его ипотечным программам платеж не может быть больше 350$ от дохода. А это значит , что заемщик с ежемесячным доходом 1000$ не сможет платить более 35%. От срока кредита эта величина не зависит, Получается, что при ежемесячном платеже 350$ банк может выдать Вам 4000$ сроком на 1 год, или 40000$ сроком на 30 лет. Вот и выбирайте.

Коэффициент ПД в разных банках разный. Чаще всего он либо 40% либо 50%, но в некоторых банках этот коэффициент меняется в зависимости от дохода заемщика. Не буду показывать пальцем, но в одном уважаемом банке, например, коэффициент ПД для доходов до 1000$ рассчитывается из расчета 35%, доход от 1000$ до 2000$ из расчета 40%, а при доходе выше 2000$ он может быть 50%. В другом банке доход свыше 3000$ приводит к ПД равным 60%.

При получении ипотечного кредита преимущественное положение имеют люди с “белой” зарплатой, однако и “серая” зарплата не является препятствием.

Доход нужно подтверждать

Для подтверждения белой зарплаты, Вы должны будете получить в бухгалтерии справку 2НДФЛ.

Для подтверждения серой зарплаты Ваше руководство должно подтвердить Ваши доходы в форме, предложенной банком.

Если Вы не сможете получить такого подтверждения, то отчаиваться не надо. В последнее время появились банки, которые выдают ипотечный кредит и без подтверждения, но в этом случае расчеты Ваших доходов, а значит, величина кредита будет определяться самим банком.

Если Ваш работодатель при выплате зарплаты пользуется всевозможными страховыми схемами, то такая зарплата тоже учитывается банком. Вообще банк при выдаче кредита будет учитывать любые доходы Вашей семьи, но те нормативы, которыми банк будет пользоваться, не позволят ему учитывать все Ваши доходы целиком. Если у Вас есть еще квартира, которую Вы будете сдавать в аренду, то банк при расчетах дохода Вашей семьи будет учитывать только 50% этой суммы.

Проблемы будут и у граждан выплачивающих алименты, скорее всего доход такого заемщика будет уменьшен на их величину.

Ипотека Залог

admin — Tue, 24 Jul 2007 09:14:34 +0000

По российским законам договор о залоге недвижимого имущества называется иначе договором об ипотеке. Обязательство, обеспеченное ипотекой – обязательство, залогом по которому является объект недвижимости.

земельные участки, находящиеся в частной собственности;
предприятия, здания, сооружения находящиеся в собственности предприятий;
жилые дома, квартиры;
дачи, садовые дома, гаражи;
воздушные и морские суда, а так же космические объекты.

Вас наверно удивил последний пункт, но по международным законам и самолет, и пароход, и даже космическая ракета – объекты недвижимости.

При залоге предприятий и жилых домов заложить их можно только вместе с землей, на которой они стоят. Если земля, на которой построен дом, не является Вашей собственностью, а Вы владеете ей на правах долгосрочной аренды, то объектом ипотеки вместе с домом может стать право долгосрочной аренды. Закон допускает в качестве предмета ипотеки и объекты незавершенного строительства. Предметом ипотеки может быть только объект весь целиком, нельзя заложить стены дома или фундамент, оставив себе крышу.

Если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то ипотека может быть установлена только с согласия всех собственников.

Ипотека оформляется соответствующим договором, который так и называется, договор об ипотеке. Договор об ипотеке считается заключенным не тогда, когда Вы поставили под ним подпись у нотариуса, а только после его государственной регистрации. Государственная регистрация обязательна. Если договор ипотеки не зарегистрирован, цена ему – ломаный грош. Выражаясь юридическим языком, он ничтожен. Поэтому и окончательные денежные расчеты при покупке квартиры происходят только после регистрации договора купли-продажи и договора об ипотеке в государственных органах.

По условиям договора об ипотеке Вы, как заемщик будете нести ответственность за сохранность заложенной квартиры. Поэтому если Вы покупаете по ипотеке квартиру, то использовать ее нужно по назначению, как квартиру, а не как курятник, например. Производить масштабные несанкционированные перестройки, отпиливать кажущиеся Вам ненужными стены без согласования с банком тоже не следует. Все масштабные перестройки могут отразиться на оценочной стоимости квартиры, а значит и на стоимости залога.

Закладная

Передача в залог вновь купленного объекта недвижимости может быть оформлена с помощью закладной. Закладная это именная ценная бумага обеспеченная ипотекой. Государственная регистрация закладной обязательна. Зачем нужна закладная? Ипотечный кредит – кредит долгосрочный, а на российском рынке с длинными деньгами проблема, поэтому банкам приходится превращать относительно более короткие деньги в долгосрочные кредиты, а для этого зачастую приходится брать кредиты у других банков. Банк заключает с Вами договор об ипотеке и в соответствие с выданной Вами закладной получает право на получение денег и процента по кредиту в течение срока кредита. Понадобились банку деньги раньше, он идет и закладывает Вашу закладную другому банку. Этот второй банк не имеет права изменить условий выдачи Вам ипотечного кредита, он может только одно, получать некоторую часть денег, из тех которые Вы ежемесячно будете вносить в соответствии с договором об ипотеке. Закон так же позволяет банкам выпускать эмиссионные ценные бумаги обеспеченные закладными, а значит привлекать средства для ипотеки на открытом рынке. Первый опыт эмиссии облигаций, обеспеченных ипотекой в России уже состоялся.

Что делать, если мой банк прогорит?

Теперь я могу с чистой совестью ответить на этот, пожалуй, один из самых часто задаваемых Вами вопросов. При рассмотрении этого вопроса главным является то, что купленная по ипотеке квартира – собственность не банка кредитора, а Ваша, как заемщика, да еще и собственность, зарегистрированная в государственных органах, а значит, что бы ни произошло с банком, распоряжаться Вашей квартирой он не сможет по определению.

Пойти и станцевать на развалинах банка. Нет кредитора, нет проблем. Однако, подобный вариант развития событий крайне маловероятен.
Обязательства по ипотеке инструменты на финансовом рынке ликвидные. Если у Вашего банка возникли финансовые проблемы, то при их решении банк сможет продать или заложить эти обязательства в другом банке. А значит, Вам просто придется вносить свои платежи в другой банк. Больше не изменится ничего. При этом важно понимать, что новый банк не может в одностороннем порядке пересмотреть условия кредитного договора, договора об ипотеке или закладную, ему для этого потребуется Ваше согласие. А Вы согласитесь добровольно ухудшить собственную жизнь?

Первый взнос

admin — Tue, 24 Jul 2007 09:13:04 +0000

При покупке квартиры по ипотеке, сумма которую Вы заплатите, будет состоять из двух частей: кредита банка и ваших собственных накоплений, называющихся — первый взнос. Наличие первого взноса – обязательное условие предоставления кредита. Это та самая часть принадлежащего Вам имущества, которая при ипотеке поступает в обеспечение взятого Вами кредита.

В разных банках требования к величине первого взноса разные. В настоящее время экономически обоснованным является взнос в 30% от стоимости квартиры, но есть банки, которые готовы предоставить кредит при 20%, при 10% и даже при 5%. Но если Вы внесете в качестве первого взноса сумму меньшую, чем 30% банк, скорее всего, повысит процент по кредиту. И наоборот банк понизит процент, если Вы внесете сумму даже незначительно превышающую 30% цены квартиры.

Для того чтобы сформировать первый взнос не обязательно копить деньги. В качестве первого взноса может выступать и та недвижимость, которую Вы имеете в настоящее время. Допустим у Вас уже есть одна квартира и Вы собираетесь увеличить свою жилплощадь, тогда можно:

Продать эту квартиру, а деньги от ее продажи послужат в качестве первого взноса для новой.
При покупке новой квартиры отдать в залог банку не новую квартиру, а старую. Но в этом случае банк оценит ее в 70% реальной цены. Ничего не поделаешь, таковы банковские нормативы. Кроме того, существуют ограничения по собственникам этой квартиры. Эта квартира должна быть в частной собственности у заемщика либо в долевой собственности у лиц являющихся солидарными заемщиками. И еще один важный момент, в числе собственников не должно быть несовершеннолетних детей.
И наконец на крайний случай возможен третий вариант. Взять еще один кредит на формирование первого взноса. Кредит придется брать потребительский. Не самый хороший вариант, но почему бы нет?

Порядок оформления ипотечного кредита

admin — Tue, 24 Jul 2007 09:11:48 +0000

Перечисленный ниже порядок оформления может иметь некоторые различия в зависимости от банков. Но принципиально он выглядит именно так.

Поиск риэлтора, либо риэлтора и ипотечного брокера.
Предварительный анализ платежеспособности заемщика. Индивидуальный подбор ипотечной программы.
Подготовка документов для банка.
Предоставление в Банк Заявления анкеты на получение ипотечного кредита, а также необходимых документов Заемщика (Созаемщика).
Рассмотрение кредитной заявки и извещение Заемщика о решении Банка.
Сроки рассмотрения в разных банках разные и могут занимать от нескольких дней до нескольких недель. Все что написано в анкете банк будет проверять, есть банки, которые могут послать своего представителя к Вам на работу. Не удивляйтесь этому.
Другие банки никого никуда посылать не будут, но всю Вашу собственность, как-то квартиры, машины, дачи, наличие ценных бумаг проверять все равно будут. Проверят Вас и на наличие долгов по кредитам, имеете ли Вы кредитную карту и много чего еще. Ту же процедуру пройдут Ваши созаемщики.
На этом этапе банк выдает Вам свое мотивированное решение. Даст он Вам кредит или нет.
Если нет, можно попытаться в другом банке, но это уже будет зависеть от мотивов отказа.
Решение Банка о кредитовании действует в течение 3- 4 месяцев. Если за это время найти квартиру не успели, придется проходить всю процедуру заново.
Подбор жилого помещения в соответствии с требованиями Банка.Требования банков к жилым помещениям вполне человечны. Вам не позволят использовать кредит на покупку гнилого сарая с удобствами во дворе, даже если Вы будете убеждать всех, что именно он мечта всей Вашей жизни. Это должна быть квартира, реже комната в коммунальной квартире со всеми удобствами и в приличном состоянии. Купить квартиру в хрущевской пятиэтажке скорее всего не удастся. Эти дома должны идти на капремонт. А вот квартиру брежневскую и старше – без проблем.
Итак квартиру нашли. Следующий этап — заполнение Декларации и заявления на ипотечное страхование в страховую компанию. Проведение медицинского обследования (при необходимости). Если есть созаемщик, то делать все это придется одновременно.
Передача Банку и страховой компании полного комплекта документов на квартиру.
Оценка подобранной квартиры. Оценщиком может быть только компания, которую выберет сам банк.
Принятие банком окончательного решения о кредитовании.
После подбора и оценки квартиры, банк выносит свое окончательное решение. Связано это с тем, что абсолютное большинство банков не дают ипотечный кредит вообще. Кредит дают под конкретную, оцененную оценщиком и проверенную на юридическую чистоту квартиру. Купить «левую» квартиру при ипотеке практически невозможно. Любая квартира проходит тройную проверку, ее проверяет агентство по недвижимости (если это хорошее агентство), банк и страховая компания.
Открытие кредитного счета в отделении банка. Заключение Кредитного договора.
Заключение Договоров страхования.
Предоставление в Банк копии документа, подтверждающего оплату страховой премии.
Оплата комиссии Банка за выдачу кредита. Внесение собственных средств на счет «до востребования» (при необходимости).
Заключение договора аренды индивидуального банковского сейфа; выдача кредита Заемщику.
Помещение кредитных и собственных средств (при необходимости) в индивидуальный банковский сейф.
Нотариальное заверение договора купли-продажи.
Государственная регистрация договора купли продажи квартиры.
В теории срок регистрации в Санкт-Петербурге занимает 2 недели. Жизнь сложнее теории. Поэтому некоторым людям приходиться ждать больше месяца. Это как повезет. После регистрации Вы получаете все документы на квартиру и становитесь собственником.
В свидетельстве о собственности в разделе «Обременения» будет записано, что квартира находится в залоге.

С чего начать?

admin — Tue, 24 Jul 2007 09:10:19 +0000

Итак, Вы решили брать ипотечный кредит. А с чего начинать-то? Вышли на рынок, посмотрели по сторонам: сидят банки, сидят риэлторы, сидят ипотечные брокеры и каждый говорит, иди ко мне. Банки рассказывают, что именно их программа самая лучшая. Ипотечный брокер расскажет Вам, что без него вы вряд ли получите выгодный кредит. А риэлторы начнут выбирать квартиру.

Банк

Главная проблема на первом этапе состоит из правильного выбора банка, ипотечной программы и квартиры. Ипотечных программ в настоящее время, множество. Чуть ли не каждый банк предлагает их по несколько штук, более того, чуть ли не каждый день рынок рождает новую ипотечную программу или вносит изменения в старую. Разобраться в этих программах человеку непосвященному сложно, а любой банк Вам обязательно расскажет, что лучшая программа на рынке — это его собственная. А так ли это на самом деле?

Ошибка в выборе банка или банковской программы дорогого стоит. Банк-то мы выбираем в самом начале, а вот расплачиваемся за свои ошибки не один год, до тех пор, пока ипотечный кредит не будет выплачен. Разрабатывая свои программы, банк рассчитывает на определенную группу людей. Относимся ли мы с Вами к этой группе? Большое количество ипотечных программ уже сейчас позволяет подбирать их индивидуально для каждого заемщика. У каждого из нас свой банк и та программа, которая подошла Вашему соседу, не всегда годится Вам, а та которая подошла Вам может не подойти еще кому-то. Правильный выбор программы позволит сэкономить много денег. И это не пустые слова!

Решение банка о предоставлении кредита действует обычно 3 месяца. За это время Вы должны выбрать квартиру и оформить все документы. А продавцы на рынке недвижимости вовсе не горят желанием поучаствовать в ипотеке. Это медицинский факт. За наличку продавать проще и всяких бумаг и хлопот меньше. Многие банки при выдаче кредитов оговаривают покупку такими условиями, что получить-то кредит можно, только купить квартиру на него либо нельзя, либо очень сложно. И тогда получается, что квартира, которую Вы сможете купить на условиях банка, окажется существенно дороже. В итоге, с полученным Вами кредитом будете мучаться и Вы и Ваш риэлтор. Примеров масса.

Вот один из них. Один из уважаемых банков в качестве обязательного требования к документам на новую квартиру объявил, что ему ну позарез нужен новенький, оформленный в год получения кредита техпаспорт на квартиру. В результате получается, что даже если Вы получили решение банка о выдаче Вам кредита, то сделать с ним Вы все равно ничего не сможете. Квартир с абсолютно новыми техпаспортами очень мало, а продавцы квартир со старыми оформлять новые не хотят. И правильно не хотят. Это требует времени и денег, а покупателей без всех этих сложностей пруд-пруди. Множество продавцов просто отказываются от сделок. И тоже правильно делают.

Ипотечный брокер

Задача ипотечного брокера – помочь клиенту разобраться в куче ипотечных программ, выбрать ту, которая наиболее подходит именно этому клиенту и оформить все необходимые документы в банке.

У большинства из нас на бытовом уровне имеется твердое убеждение, что при выборе ипотечной программы нужно ориентироваться на процентную ставку. Чем меньше декларируемая банком ставка, тем лучше. Знали бы Вы, в какую сумму обходится заемщику это заблуждение. При одной и той же процентной ставке, в разных банках на обслуживание двух абсолютно одинаковых на первый взгляд кредитов, Вам придется израсходовать разные деньги. Правильный выбор ипотечной программы позволит Вам сохранить не одну тысячу долларов. Вот для этого и нужен ипотечный брокер.

Кроме того, после получения ипотечного кредита банк выдаст Вам программу погашения этого самого кредита. Все отлично. Только вот программа программе рознь. Отгадайте с двух раз, кому выгодна программа погашения кредита, которую Вы получите в банке, самому банку или нам с Вами грешным? Конечно же банку. Разработка собственной программы погашения позволит Вам совершенно легально недоплатить банку тысячи долларов. И это не преувеличение. Любой банкир прекрасно понимает, что погашение кредита по плану заемщика приводит к недополучению прибыли банком, поэтому на темной стороне луны каждой ипотечной программы находятся меры по борьбе с умными заемщиками. Зачастую, чем ниже процент по кредиту декларируемый банком, тем изощреннее эти меры. Вот и получается, что минимальный на рынке процент по кредиту приводит к далеко не минимальным расходам на обслуживание кредита для заемщика.

Разобраться во всех хитросплетениях ипотечных программ вовсе не так просто, как это кажется в начале. Многие риэлторские компании имеют в своих стройных рядах ипотечного брокера, а так же имеют соответствующие договора с большим количеством банков, позволяющие снизить расходы клиента на оформление кредита. Получить ипотечный брокер, конечно, поможет, но для покупки квартиры обращаться придется все же к риэлтору.

Риэлтор

Главная задача специалиста по недвижимости – поиск квартиры. Конечно, специалист специалисту — рознь и далеко не все из них сами понимают, что такое ипотека. Дело это новое.… Поэтому к поиску своего агента нужно подойти творчески. Одно могу сказать, во времена ипотечного кредитования знаний обычного агента по недвижимости уже не достаточно, нужны люди, разбирающиеся не только в квартирах, но и в деньгах. А это не так просто. Хороший агент и одновременно кредитный аналитик, этакий два в одном на нашем рынке редкость, поэтому многие риэлторские компании имеют в своих стройных рядах ипотечного брокера, что позволяет профессионально подобрать ипотечную программу и сразу купить квартиру. Большинство крупных агентств недвижимости так же имеют соответствующие договора с большим количеством банков, позволяющие снизить расходы клиента на оформление кредита.

Кроме того, работники банков любят, когда к ним приходят клиенты с риэлтором. К моменту, когда Вы идете в банк за кредитом, вся подготовительная работа по покупке квартиры уже проведена. У Вас больше времени на поиск квартиры. И, самое важное, ни один риэлтор не поведет Вас в банк, на условиях которого купить квартиру невозможно. Поэтому начинать работу нужно именно с риэлторской компании.

Матрица бессмертна

admin — Tue, 24 Jul 2007 09:07:47 +0000

В Петербурге установлен новый рекорд: по делу потребкооператива «Союз-Авто» зарегистрировано более 1000 потерпевших. Это самое крупное мошенничество после истории с ГКО.

Арестованы бывшие руководители ПО «Союз-Авто» Сергей Савинцев, Семен Гордеев и Олег Шевцов. Под стражей находится и генеральный директор дочерней компании Дмитрий Петербургский. Их подозревают в действиях, которые УК РФ квалифицирует как мошенничество в особо крупных размерах, в составе группы — ст. 159, п.4.

Следствие затянется: следователям ГСУ предстоит изучить огромное количество документов, допросить каждого из потерпевших…

ПО «Союз-Авто» работает с 1998 года. За это время пайщиками кооператива стали более 2000 человек. Организация арендовала три площадки: на Малом проспекте П.С., на Старопетергофском проспекте и на Бухарестской улице.

Кооператив специализировался на выдаче кредитов. Клиентами «Союз-Авто» становились главным образом те, кто не имел шансов получить деньги в банке: пенсионеры, бюджетники, жители области, граждане без регистрации и пр.

Кооператив предлагал ссуды на «личные нужды» или на покупку недвижимости. Кредит на приобретение жилья (теоретически) мог составлять от 1,5 до 3 млн рублей. Ставка предполагалась вполне гуманной — 8% годовых. Однако чтобы его получить, надо было внести в кассу кооператива 20% суммы (залоговый взнос).

И тогда пайщику обещали через 15 рабочих дней выдать деньги. На самом деле в договоре было сказано хитро: общество обещало вовсе не «выдать деньги», а «сформировать сумму займа». Улавливаете разницу?

Обнадеженный пайщик приходил в офис «дочки» — компании «Рента-Сервис».

Там ему оформляли банковскую пластиковую карту (пустую) и начинали «лечить»: «С внесением залогового взноса начинается формирование активов. Активы формируются в товариществе «Рантье» (товарищество учредили «Союз-Авто» и «Рента-Сервис») и представляют собой ЯЧЕЙКИ БИНАРНОЙ МАТРИЦЫ…»

Дальше — просто: ячейки (размер каждой — 3000 рублей или кратная этой цифре сумма) распределяются по уровням; чем их больше на нижних уровнях, тем выгоднее на верхних. Когда накопится — тогда и придете. Банальная пирамида.

«Бинарную матрицу» пайщикам показывали на дисплее. На пенсионеров, наверное, действовало. «Союз-Авто» прибегал к массированной рекламе: использовались биллборды (в основном — в области), телевидение, публикации в СМИ…

Кстати, полтора года назад, когда я встречался с экс-председателем совета ПО Сергеем Савинцевым, он даже не упоминал о «матрице». Тогда он поведал, что на балансе кооператива значатся минеральные удобрения на 500 млн рублей, которые запросто можно продать вдвое дороже… (см. «НП», №32 и 43/2005.)

Руководя кооперативом, г-н Савинцев находился в федеральном розыске (за мошенничество в городе Муроме), в мае 2006-го он получил 4 года; теперь его привезли в Петербург.

Когда обещанные кредиты начинали все откладываться и откладываться, менеджеры ПО рассказывали пайщикам разнообразные байки, переносили встречи, ссылались на обстоятельства и на то, что «активов пока недостаточно», и вообще первоначальный взнос был слишком маленьким.

Наиболее настырным или тем, кто прибегал к помощи друзей из милиции, деньги возвращали. Далеко не всем и не сразу.

Остальные из разряда пайщиков теперь переходят в категорию потерпевших. Примерно 15% из них рассчитывали купить квартиру. Сумма ущерба уточняется.

Дело будет непростым. Защита наверняка постарается свести этот криминальный сюжет к неосторожному ведению бизнеса, в крайнем случае — к растрате. Законодательством деятельность таких кооперативов регулируется весьма слабо…

Дмитрий Синочкин

Откуда банк берет деньги на ипотеку?

admin — Tue, 24 Jul 2007 08:57:41 +0000

Если рассматривать ипотеку, как систему, то ипотечное кредитование в России построено на основе американской двухуровневой системы. Обращение к американскому опыту связано, как с особенностями российского рынка – большой дефицит длинных денег, так и с очень высокой степенью участия государства в построении системы ипотечного кредитования. Самостоятельно решить проблему дефицита длинных денег без государственного участия финансовый рынок оказался не в состоянии. Кроме того, ипотечное кредитование в России – программа государственная, это прежде всего социальная программа. Создан в России и аналог государственной американской Федеральной Национальной Ипотечной Ассоциации – находящееся в 100% собственности российского государства Агентство Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК).

Главная проблема банковской системы — это проблема, где взять деньги? Денег в стране на первый взгляд много, но все эти деньги либо краткосрочные, либо среднесрочные (не более 3-х лет), а ипотечные кредиты берутся на срок от 10 до 20 лет. И вот именно таких денег в стране и нет. Основным источником длинных денег в мире являются страховые компании и пенсионные фонды, в России эти источники находятся пока в зачаточном состоянии и не могут существенно влиять на ипотечный рынок.

Основными источниками средств для выдачи ипотечных кредитов в настоящее время являются:

Государственные фонды, распределяемые по программам АИЖК.
Собственные средства банков. Эти средства весьма ограничены, их не хватает даже для финансирования рынка жилья, что уж там говорить об ипотеке.
Средства от продажи кредитных портфелей. Что это такое? Банк выдает нам с вами кредиты, набирает определенный пакет кредитов и перепродает его оптом. Основными покупателями является государство в лице АИЖК, либо крупные банки – оптовые покупатели ипотечных кредитов.
Целевые займы.

Одним из важнейших элементов рынка ипотечных денег является рефинансирование ипотечных кредитов. Мы с Вами берем в банках ипотечные кредиты и отдаем в залог купленные квартиры, оформляя закладные, и одновременно платим за пользование кредитом процент и погасительные платежи. Доходность ипотечного кредитования для банка не очень велика, но надежность ипотечного кредита велика и даже очень. Эту самую надежность обеспечивает наличие залога.

Банк накапливает определенный пакет закладных, такой пакет называется пулом и начинает использовать их для привлечения дополнительных средств под залог этих пулов, рефинансирует кредиты. Дополнительные деньги можно опять использовать для выдачи ипотечных кредитов следующим заемщикам. Если в настоящее время в основном рефинансирование идет по пути перепродажи пулов ипотечных кредитов АИЖК или крупным банкам, то в ближайшие несколько лет мы станем свидетелями появления на рынке и других каналов рефинансирования ипотечных кредитов:

Паевые инвестиционные ипотечные фонды. Паевые инвестиционные ипотечные фонды – фонды для консервативных вкладчиков, с одной стороны они не могут обеспечить высокую доходность, с другой стороны этот доход стабилен и гарантирован, поскольку в основе своей формируется за счет платежей ипотечных заемщиков. Риск по взносам в такой фонд минимален, поскольку каждый пай обеспечен недвижимостью.
Продажа стандартных пулов.
Эмиссионные ипотечные ценные бумаги. Накопленные банками пулы закладных могут использоваться в качестве обеспечения для выпуска эмиссионных ценных бумаг. В упрощенном виде выглядит это следующим образом: пул закладывается в депозитарий в обеспечение выпуска ценных бумаг, а на сумму, не превышающую стоимость пула, выпускаются ценные бумаги, которые продаются на рынке. Деньги от продажи таких ценных бумаг можно использовать для выдачи ипотечных кредитов следующим заемщикам. Доходность по этим бумагам будут обеспечивать наши с вами платежи, как заемщиков ипотечных кредитов.

Таким образом, создается двухуровневая модель финансирования ипотеки. На первом уровне обращаются пулы закладных, на втором уровне производные от таких пулов эмиссионные ценные бумаги. Чем большее развитие получил такой рынок, тем дешевле ипотечные кредиты. Функция государственного АИЖК состоит в поддержке частных банков. АИЖК является крупнейшим покупателем ипотечных пулов, помогая банкам рефинансировать ипотечные кредиты и восполнять нехватку на рынке длинных денег.

Ипотечный кредит для иностранцев

admin — Tue, 24 Jul 2007 08:56:31 +0000

Если в Вашем кармане лежит паспорт другого государства, то сей факт не является препятствием для получения ипотечного кредита в следующих случаях:

Вы имеете вид на жительство, либо разрешение на работу в Российской Федерации, причем нужно отчетливо понимать, что это должны быть настоящие документы. Подлинность этих документов легко проверяется и служба безопасности банка кредитора их проверит.
Вы не имеете никакого вида на жительство в России, живете и работаете за границей и так же можете воспользоваться ипотечным кредитом в российском банке. Одно НО. В этом случае банк будет рассматривать ТОЛЬКО белые доходы потенциального заемщика. Здесь действует одно, главное правило, чем дальше от России Вы живете, тем понятней и прозрачней должны быть Ваши доходы.

Ипотека. Как переехать жить в Санкт-Петербург?

admin — Tue, 24 Jul 2007 08:54:58 +0000

Вы можете воспользоваться ипотекой и для покупки квартиры в другом городе. Существуют такие ипотечные программы, которые не замыкаются на жителях одного города или региона.

Использование ипотечного кредита для покупки квартиры в другом городе имеет свои особенности. Вся проблема заключается в том, что работаете Вы в одном конце страны, например в Магадане, а вот приобретаете квартиру в другом конце, например в Санкт-Петербурге. Получается, что в сделке должен участвовать банк, который в состоянии провести проверку Вашей платежеспособности в Магадане и этот же банк должен быть в состоянии провести проверку залога (приобретаемой квартиры) только уже в Санкт-Петербурге. Сделать это может далеко не каждый банк.

В тех же банках, которые в состоянии это сделать на настоящий момент сформировалось два подхода к работе с иногородними. В одной группе банков рассмотрение и заемщика и залога проходит по месту нахождения залога, в нашем примере в Санкт–Петербурге. Другая группа банков подходит к междугородным кредитам более гибко и готова рассматривать платежеспособность заемщика в Магадане, а вот сам объект залога по месту его приобретения, в Санкт-Петербурге, а значит и договор кредитования вместе с закладной придется подписывать в Санкт-Петербурге. Провести сделку без выезда в Санкт-Петербург практически невозможно, при заключении кредитного договора и договора залога, или закладной присутствие покупателя ОБЯЗАТЕЛЬНО, никакие нотариальные доверенности здесь не помогут.

Использование ипотечного кредита в междугородных сделках — дело не самое простое, для его проведения лучше воспользоваться помощью специалистов. Чаще всего приходится совершать определенные действия и по месту жительства и по месту приобретения квартиры.

Существуют определенные отличия и при рассмотрении кандидатуры заемщика в банке. Так если Вы заявите, что после получения кредита уволитесь с работы и отправитесь на поиск новой работы в Питер, банк, скорее всего в кредите, Вам откажет. В самом деле, а сможете ли Вы найти в другом городе работу достаточную для обслуживания ипотечного кредита? А вот если Вы скажете, что хотите, чтобы Ваш ребенок в будущем жил и учился в Санкт-Петербурге, а сами Вы никуда ехать не собираетесь, то и отношение банка будет совсем другим. Ну а после одобрения кредита и покупки квартиры….

Многие люди делают по другому, сначала приезжают в Питер, устраиваются на работу, снимают жилье, а через полгода подают документы на получение ипотечного кредита.

Что такое ипотека?

admin — Tue, 24 Jul 2007 08:51:26 +0000

По последним социологическим опросам большинство опрошенных россиян (53%) заявили, что испытывают потребность купить квартиру или дом для себя, либо для ближайших родственников (среди молодежи эта доля выше — 63%, но и среди пожилых людей достаточно высока — 34%). При этом большинство нуждающихся в жилье говорят, что никогда не смогут собрать сумму, необходимую для его покупки.

Вам нужна квартира, а денег на ее покупку нет. Что делать? До недавнего времени для большинства жителей нашей страны ответа на этот вопрос не было и вдруг ситуация начала меняться, причем меняться очень резко и быстро. За последний год в Санкт-Петербурге и во всей стране стали появляться сотни ипотечных программ, а десятки тысяч граждан по всей стране купили квартиры, воспользовавшись ипотечным кредитованием. Я не сильно преувеличу, если скажу, что пока Вы читаете эти строки, где-то на просторах нашей необъятной страны рождается новая ипотечная программа, а где-то в кабинете нотариуса ставятся подписи под договором купли-продажи квартиры с использованием ипотеки.

Еще какой-нибудь год назад ипотека для нашей страны была экзотикой, сейчас темпы роста кредитования бьют все рекорды, а банки готовы биться за новый рынок, предлагая все лучшие условия. Что такое ипотечный кредит? Ипотечный кредит, это кредит, выдаваемый под залог недвижимости. При покупке квартиры по ипотеке собственником этой квартиры становитесь Вы. Некоторые банки предлагают взять кредит без залога и покупать на эти деньги все, что угодно Вашей душе и квартиру тоже. Такой кредит не будет признан ипотечным и Вы не сможете воспользоваться налоговым вычетом, предоставляемым государством.

Главными особенностями ипотечного кредита являются:

наличие залога. В качестве залога выступает объект недвижимости.
собственником квартиры является не кредитор, а заемщик. Если ипотечный кредит берете Вы, значит, Вы и становитесь собственником.
сразу после получения документов о регистрации собственности, Вы и члены Вашей семьи можете прописываться в своей квартире или доме.