Ипотека Залог

По российским законам договор о залоге недвижимого имущества называется иначе договором об ипотеке. Обязательство, обеспеченное ипотекой – обязательство, залогом по которому является объект недвижимости.

    В качестве залога при ипотеке могут выступать:

  • земельные участки, находящиеся в частной собственности;
  • предприятия, здания, сооружения находящиеся в собственности предприятий;
  • жилые дома, квартиры;
  • дачи, садовые дома, гаражи;
  • воздушные и морские суда, а так же космические объекты.

Вас наверно удивил последний пункт, но по международным законам и самолет, и пароход, и даже космическая ракета – объекты недвижимости.

При залоге предприятий и жилых домов заложить их можно только вместе с землей, на которой они стоят. Если земля, на которой построен дом, не является Вашей собственностью, а Вы владеете ей на правах долгосрочной аренды, то объектом ипотеки вместе с домом может стать право долгосрочной аренды. Закон допускает в качестве предмета ипотеки и объекты незавершенного строительства. Предметом ипотеки может быть только объект весь целиком, нельзя заложить стены дома или фундамент, оставив себе крышу.

Если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то ипотека может быть установлена только с согласия всех собственников.

Ипотека оформляется соответствующим договором, который так и называется, договор об ипотеке. Договор об ипотеке считается заключенным не тогда, когда Вы поставили под ним подпись у нотариуса, а только после его государственной регистрации. Государственная регистрация обязательна. Если договор ипотеки не зарегистрирован, цена ему – ломаный грош. Выражаясь юридическим языком, он ничтожен. Поэтому и окончательные денежные расчеты при покупке квартиры происходят только после регистрации договора купли-продажи и договора об ипотеке в государственных органах.

По условиям договора об ипотеке Вы, как заемщик будете нести ответственность за сохранность заложенной квартиры. Поэтому если Вы покупаете по ипотеке квартиру, то использовать ее нужно по назначению, как квартиру, а не как курятник, например. Производить масштабные несанкционированные перестройки, отпиливать кажущиеся Вам ненужными стены без согласования с банком тоже не следует. Все масштабные перестройки могут отразиться на оценочной стоимости квартиры, а значит и на стоимости залога.

Закладная
Передача в залог вновь купленного объекта недвижимости может быть оформлена с помощью закладной. Закладная это именная ценная бумага обеспеченная ипотекой. Государственная регистрация закладной обязательна. Зачем нужна закладная? Ипотечный кредит – кредит долгосрочный, а на российском рынке с длинными деньгами проблема, поэтому банкам приходится превращать относительно более короткие деньги в долгосрочные кредиты, а для этого зачастую приходится брать кредиты у других банков. Банк заключает с Вами договор об ипотеке и в соответствие с выданной Вами закладной получает право на получение денег и процента по кредиту в течение срока кредита. Понадобились банку деньги раньше, он идет и закладывает Вашу закладную другому банку. Этот второй банк не имеет права изменить условий выдачи Вам ипотечного кредита, он может только одно, получать некоторую часть денег, из тех которые Вы ежемесячно будете вносить в соответствии с договором об ипотеке. Закон так же позволяет банкам выпускать эмиссионные ценные бумаги обеспеченные закладными, а значит привлекать средства для ипотеки на открытом рынке. Первый опыт эмиссии облигаций, обеспеченных ипотекой в России уже состоялся.

Что делать, если мой банк прогорит?
Теперь я могу с чистой совестью ответить на этот, пожалуй, один из самых часто задаваемых Вами вопросов. При рассмотрении этого вопроса главным является то, что купленная по ипотеке квартира – собственность не банка кредитора, а Ваша, как заемщика, да еще и собственность, зарегистрированная в государственных органах, а значит, что бы ни произошло с банком, распоряжаться Вашей квартирой он не сможет по определению.

    Отсюда ответов может быть два.

  • Пойти и станцевать на развалинах банка. Нет кредитора, нет проблем. Однако, подобный вариант развития событий крайне маловероятен.
  • Обязательства по ипотеке инструменты на финансовом рынке ликвидные. Если у Вашего банка возникли финансовые проблемы, то при их решении банк сможет продать или заложить эти обязательства в другом банке. А значит, Вам просто придется вносить свои платежи в другой банк. Больше не изменится ничего. При этом важно понимать, что новый банк не может в одностороннем порядке пересмотреть условия кредитного договора, договора об ипотеке или закладную, ему для этого потребуется Ваше согласие. А Вы согласитесь добровольно ухудшить собственную жизнь?



Leave a Reply