7-6.biz – Все о деньгах

Если рассматривать ипотеку, как систему, то ипотечное кредитование в России построено на основе американской двухуровневой системы. Обращение к американскому опыту связано, как с особенностями российского рынка – большой дефицит длинных денег, так и с очень высокой степенью участия государства в построении системы ипотечного кредитования. Самостоятельно решить проблему дефицита длинных денег без государственного участия финансовый рынок оказался не в состоянии. Кроме того, ипотечное кредитование в России – программа государственная, это прежде всего социальная программа. Создан в России и аналог государственной американской Федеральной Национальной Ипотечной Ассоциации – находящееся в 100% собственности российского государства Агентство Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК).

Главная проблема банковской системы – это проблема, где взять деньги? Денег в стране на первый взгляд много, но все эти деньги либо краткосрочные, либо среднесрочные (не более 3-х лет), а ипотечные кредиты берутся на срок от 10 до 20 лет. И вот именно таких денег в стране и нет. Основным источником длинных денег в мире являются страховые компании и пенсионные фонды, в России эти источники находятся пока в зачаточном состоянии и не могут существенно влиять на ипотечный рынок.

Основными источниками средств для выдачи ипотечных кредитов в настоящее время являются:

1. Государственные фонды, распределяемые по программам АИЖК.
2. Собственные средства банков. Эти средства весьма ограничены, их не хватает даже для финансирования рынка жилья, что уж там говорить об ипотеке.
3. Средства от продажи кредитных портфелей. Что это такое? Банк выдает нам с вами кредиты, набирает определенный пакет кредитов и перепродает его оптом. Основными покупателями является государство в лице АИЖК, либо крупные банки – оптовые покупатели ипотечных кредитов.
4. Целевые займы.

Одним из важнейших элементов рынка ипотечных денег является рефинансирование ипотечных кредитов. Мы с Вами берем в банках ипотечные кредиты и отдаем в залог купленные квартиры, оформляя закладные, и одновременно платим за пользование кредитом процент и погасительные платежи. Доходность ипотечного кредитования для банка не очень велика, но надежность ипотечного кредита велика и даже очень. Эту самую надежность обеспечивает наличие залога.

Банк накапливает определенный пакет закладных, такой пакет называется пулом и начинает использовать их для привлечения дополнительных средств под залог этих пулов, рефинансирует кредиты. Дополнительные деньги можно опять использовать для выдачи ипотечных кредитов следующим заемщикам. Если в настоящее время в основном рефинансирование идет по пути перепродажи пулов ипотечных кредитов АИЖК или крупным банкам, то в ближайшие несколько лет мы станем свидетелями появления на рынке и других каналов рефинансирования ипотечных кредитов:

1. Паевые инвестиционные ипотечные фонды. Паевые инвестиционные ипотечные фонды – фонды для консервативных вкладчиков, с одной стороны они не могут обеспечить высокую доходность, с другой стороны этот доход стабилен и гарантирован, поскольку в основе своей формируется за счет платежей ипотечных заемщиков. Риск по взносам в такой фонд минимален, поскольку каждый пай обеспечен недвижимостью.
2. Продажа стандартных пулов.
3. Эмиссионные ипотечные ценные бумаги. Накопленные банками пулы закладных могут использоваться в качестве обеспечения для выпуска эмиссионных ценных бумаг. В упрощенном виде выглядит это следующим образом: пул закладывается в депозитарий в обеспечение выпуска ценных бумаг, а на сумму, не превышающую стоимость пула, выпускаются ценные бумаги, которые продаются на рынке. Деньги от продажи таких ценных бумаг можно использовать для выдачи ипотечных кредитов следующим заемщикам. Доходность по этим бумагам будут обеспечивать наши с вами платежи, как заемщиков ипотечных кредитов.

Таким образом, создается двухуровневая модель финансирования ипотеки. На первом уровне обращаются пулы закладных, на втором уровне производные от таких пулов эмиссионные ценные бумаги. Чем большее развитие получил такой рынок, тем дешевле ипотечные кредиты. Функция государственного АИЖК состоит в поддержке частных банков. АИЖК является крупнейшим покупателем ипотечных пулов, помогая банкам рефинансировать ипотечные кредиты и восполнять нехватку на рынке длинных денег.